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融资-财务结构、融资渠道等均不是很完善

体操队无金收官

中國海外發展——堅持審慎穩健的財務政策

在融資發麵,公司從去年融資槓桿型的發展模式,轉變成通過管理、改革與加強運營管理等方面來發展。

在融資方面,拓展多元化融資渠道,同時,提倡成本相對較低的標準融資渠道。

融資渠道全面打開,包括公募債、國內信用債ABS、以及傳統的開發貸。境外融資方面,認可度進一步提高,利息和期限方面做出較大的改善。

在財務方面:一是優化財務結構,降低短期有息負債比例;

集團將繼續積極尋求各類降低融資成本的方式,嚴控負債率,同時加速項目銷售回款。關於債務方面,計劃努力在兩年之內達到行業內有競爭的水平。到年底的時候,凈負債率會更低,少到可能到150%以下,努力做到行業可接受的範圍。

陽光城(000671,股吧)——轉變融資槓桿型的發展模式

堅持審慎穩健的財務政策,負債處於低水平,保持合理的債務結構。發揮境內外雙平台多渠道融資的優勢,上半年平均借貸成本4.28%,保持行業的低水平。

房地產作為資金密集型行業,高槓桿率可以說是房企獨有的特色,降低槓桿率或維持較低槓桿率是所有房企的訴求。融資和降槓桿相輔相成,相互影響。

正榮地產——力爭槓桿比率更低,評級上調

因此,提倡修鍊內功,拓展標準化融資渠道,控制融資成本。

融信中國——融資渠道全面打開

四是提高信用評級,但信用評級的調整並不能一蹴而就,還是需要企業在財務、經營、規模、投資策略等全方面改善。

融創中國——控投資,降槓桿2019年下半年,繼續加快銷售、釋放經營性現金流並嚴格控制土地投資,保持流動性充裕的同時支持2019年底凈負債率顯著下降。

嚴守財務紀律,凈負債率保持在70%以內,未來有一定的調整空間;一年的銷售回款,必須超過所有的主債務;一年內到期的短期債務佔比不超過15%。融資多元化,同時壓縮境外美元債,積極管理匯率風險。

凈負債率140%,短債和償債的比3:7,下半年將繼續維持這個水平。在公司發展速度和財務指標優化方面做到良好的平衡。

首創置業——增現金,降槓桿截止到2019年中期,公司的短期債務佔比約24%,較年初下降3個百分點,短期償債壓力較小,債務結構、債務期限持續得到優化。加強經營回款力度,堅持穩健的土地投資節奏,多維度嚴格控制負債率水平,實現了公司現金的增長與槓桿水平下降,財務狀況更加穩健安全。

未來中梁控股會利用IPO的紅利改善它的負債的結構,上市一年以內需要爭取改進的工作,明年財務表現和財務結構應該會有比較好的結果。

融信中國——調結構,降槓桿凈負債率大體上維持在70%到90%的水平,根據具體的拿地情況微調。全年債務管理的思路是調結構降槓桿,短期方面,希望將平均久期改善到4年或者以上。長期方面,明年一年內到期債務調整到20%,現金短債比在2左右。

陽光城——尋求發展速度與財務結構優化之間的平衡

富力地產——具體融資情況,兼顧實際需要及成本

前融和信託融資時間快,但是它的成本也大,現在整個國內的市場,前融和信託卡的比較死,不是說不能做,而是成本比較大,所以也是綜合考慮。

三是加快銷售,增加回款等途徑增加現金流;

多元化境內外融資通道,優化債務期限;優先發展銀行融資支持的項目,提高資金配置效率。

龍光地產——把握拿地力度,控制負債率

中國恆大——凈負債率維持在70%的目標不變

多途徑護航「穩健」財務政策無論凈負債率的高與低,追求低凈負債率是所有房企不變的目標。

萬科A——保持一貫穩健的財務結構

02多渠道優化財務結構,落腳「降槓桿」

中國奧園——優先發展標準融資

提到融資問題,「拓展融資渠道」是很多企業必定提及的方式,但如何拓展融資渠道,拓展什麼樣的融資渠道,卻很少詳細的被提及。

正榮地產不斷優化財務結構,比如說現在的負債率70%,希望它會更低,比如現在的評級,希望能夠再上調。

03總結在融資持續收緊的背景下,融資成本上行,如何降低融資成本成為房企關注的焦點。企業的性質以及集團背景賦予的低成本優勢是無法複製的,但是着力點可以放在擴大企業規模、優化土儲結構、改善債務結構及提高運營能力等方面,雖不可一蹴而就,但終究是有清晰的發力方向,以達到拓展標準化融資渠道的目的。

首創置業——優化融資結構上半年房地產行業融資形勢持續收緊,但公司融資渠道保持暢通,融資結構不斷優化,公司加大了低成本的公司債券和銀行貸款的融資力度,並積極推進ABN、供應鏈融資等創新融資方式。

凈負債率在40%和100%之前的房企,強調通過控投資、促回款、調結構和穩融資等途徑來降低凈負債率。

二是通過合理控制投資來降低負債率,尋求規模擴張與負債率水平之間的平衡;

雅居樂集團——融資看需要關於如何看融資規模問題,可以從兩個方面,第一看現金迴流,自我循環的能力,就是造血能力;第二就看投資的需要,如果有好項目的話,那麼在可控情況下還是會適當地融資去滿足發展要求。

寶龍地產——再融資和業績高增應對45%即將到期債務

債務增長率不會超過10%,今年來看就5-8%。全年來看會通過增加回款,降低成本,減少融資,能夠盡量的讓凈借貸比率回歸到大約80-90%的水平。

華潤置地——穩投資,降槓桿融資能力、融資成本優勢持續,綜合融資成本4.45%。財務彈性充足,凈負債率43.6%,在維持下半年平穩拿地節奏的預期下,預期年底的負債水平會有所回落。

在發債問題上,強調一下,雖然正榮發了很多次,但是每次發行的量很小, 主要就是要嚴控成本。不希望一次性發很大,但是成本很高。在市場好的情況下,可以多發幾次。

其次,眾所周知,非標融資的成本普遍都比較高,對於中小型企業而言由於自身條件的限制,選擇非標融資的概率比較大,當下融資監管收緊,嚴禁資金違規流入房地產,那麼受影響最大的就是這類企業。

旭輝控股集團——融資多元化,嚴守財務紀律

禹洲地產——監管收緊,置換成本大的前端和信託融資

多維度嚴格控制凈負債率對於凈負債率高企(凈負債率小於YH50平均凈負債率100%)的房企而言,具體情況有所不同,如恆大凈負債率的目標是70%,目前的高負債率與規模發展想匹配,必要時其有能力大規模的下調其凈負債率。

中梁控股——利用上市紅利,一年內改善負債結構

作為企業來說,萬科一貫都是比較穩健的,會根據貨幣市場變化調整債務結構,持續控制好負債率,保持好信用評級。

最近國家對於房地產行業融資的收緊政策是一個控總量的概念。所以,融資渠道的收緊,應該對企業普遍都有影響。融資方面利用上市的紅利,開拓多元化的融資渠道,研究發債、ABS、總對總。短期會利用美元發債這個工具拓展新的融資渠道,也會短時間內爭取獲得一個境內的信用評級。中梁控股的弱項或者說有待改善的地方主要是它的融資結構,而不是負債總量,負債總量包袱是很輕的。

首先,拓展融資渠道實則是對房企綜合實力的考驗,對企業的土地儲備情況、規模及增長、財務狀況、經營能力以及企業性質或者集團背景具有相應的要求,在這些方面發力並有優勢的企業自然能拓展融資渠道,而且是低成本的方式獲取融資。

公司總的戰略角度來說,降低負債的決心沒有變,總的凈負債率維持在70%的目標也沒有變。一旦形勢複雜,恆大會在負債率方面進行大規模的下降調整。

這麼多年以來,對於買地一般都是按照量入為出的原則,即按照每年銷售額的一定比例來控制拿地的金額,通常來講一般是在50%左右。按這條線去控制, 基本上可以滿足控制負債率的要求。

明年後年大概有45%左右的債務到期,寶龍地產表示不用擔心,會提前做好安排的。一是明年後年的銷售會繼續增長,增長之後現金流非常充裕;再加上還有再融資計劃。

正榮地產——發債量小多次,嚴控成本

中梁控股——利用上市紅利,開拓融資渠道

此外,降槓桿是所有企業的目標,可以從優化財務結構、促銷售,加快回款、增加現金流等方面入手。

而首創置業這類規模相對較小的房企,財務結構、融資渠道等均不是很完善,需要多維度降低凈負債率,而且,這類中型房企規模增長動能相對強勁,更需要把握規模增長與凈負債率之間的平衡。

雅居樂集團——債務增長率不超過10%

佳兆業集團——極尋求各類降低融資成本的方式,嚴控負債率

01以需定融,優選標準化融資渠道

在發債方面,在國內額度還比較多,但是都是看成本,看需要,我們大部分下半年都是面對一些公司債,還有一些到期債務。理論上沒有增加太多的負債率的話,會降低發行的額度。其他的融資渠道也有,包括一些ABS,還有其他短債等等,但是如果沒有積極的用途的話,就沒必要發。

我們會發現以下較低凈負債率(凈負債率小於YH50平均凈負債率100%)的房企中,像中海和萬科這類凈負債率低於40%的房企,都已形成一個穩健的財務結構,目標是繼續保持穩健的財務政策,控制好負債率。

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